5月房價“漲聲”響起 市場回暖房企也按耐不住了

5月房價“漲聲”響起 市場回暖房企也按耐不住了
2020年06月15日 19:36 新浪財經綜合

  5月房價“漲聲”響起,房企也按捺不住了!  

  來源:國際金融報  

  6月15日,國家統計局發布了5月份70城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀稱,5月份,統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作取得積極成效,生產生活秩序持續恢復,住房需求得到進一步釋放,70個大中城市房地產市場總體穩定,價格略有上漲。

  數據顯示,5月份,新房價格環比上漲城市數量57個,較4月份增加7個,下跌城市數量11個,較4月份持平;二手房價格環比上漲城市數量41個,較4月份增加了4個,下跌城市數量22個,較4月份減少了4個。

  其中,銀川以2.1%的新房環比漲幅位列第一,而寧波、南充、南京、唐山、呼和浩特、沈陽、錦州、無錫、惠州、泉州等多個城市的新房價格環比漲幅也超過1%。

  一線城市領銜上漲

  據國家統計局初步測算,4個一線城市新房價格環比上漲0.7%,漲幅比上月擴大0.5個百分點,北上廣深分別上漲0.5%、0.8%、0.3%、0.6%。二手房價格方面,環比上漲1.1%,漲幅與上月相同,北上廣深分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。同比方面,4個一線城市的一二手房價格同比上漲2.9%、4.1%。

  在58安居客房產研究院分院院長張波看來,一線城市房價上漲和市場熱度提升有直接關聯。例如,上海5月不但新房成交量創下44個月以來的最高量,二手房成交量也明顯超過2019年的月平均水平。

  “市場成交放量對于購房者的心理會起到直接的推動效應,加快觀望者的入市步伐。另一方面,從近兩個月中高端項目的成交量來看,單價8萬以上的項目明顯放量,中高端改善需求者入市的比例在增強,拉動整體房價出現上揚。”張波表示。

  值得注意的是,一線城市二手房價格指數環比漲幅超過了1%的水平。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析,這是2017年4月以來一線城市二手房的價格漲幅首次超過1%的水平。“一般來說,我們會把超過1%的水平認為是過熱,所以后續要對一線城市的二手房價格進行管控,尤其是學區房的價格”。

  二三線城市的房價漲幅有所擴大,但整體表現較為穩定,有持續分化的趨勢。

  31個二線城市方面,新房價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手房價格環比上漲0.4%,漲幅與上月相同。35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.7%和0.3%,漲幅比上月均擴大0.1個百分點。同比來看,二三線城市新房、二手房價格同比有所上漲,但漲幅呈現回落態勢。

  張波指出,寧波、南京、沈陽的一手房價,福州、成都、銀川等地的二手房價環比漲幅較為明顯。海口、鄭州、三亞等地的一手房價,天津、太原、貴陽等地的二手房價環比出現下滑。一方面部分地區的新房限價對于二手房市場的影響持續存在,另一方面與二三線城市所處的區域有著直接關聯,東部和東北部區域先行出現熱度提升,而中部和西部的部分城市市場依然處于相對低位。

  整體來看,1-5月份,商品房銷售面積48703萬平方米;商品房銷售額46269億元。嚴躍進指出,根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算,1-5月份全國商品房均價為9500元/平方米,同比漲幅為1.9%。就房價走勢看,實際上已經走出了過冷的區間,至少隨著市場交易的反彈,房價絕對下跌的空間不大。今年購房需求比較強勁,實際上是城鎮化的動力不改變,這都使得房價漲易跌難。“當然類似漲幅相對可控,市場不必過慮”。

  房企拿地熱情上升

  市場回暖的同時,房企也表現得越發積極。

  根據國家統計局數據,1-5月份,房地產開發企業土地購置面積4752萬平方米,同比下降8.1%,降幅比1-4月份收窄3.9個百分點;土地成交價款2429億元,增長7.1%,增速提高0.2個百分點。

  張波分析認為,上述兩個指標的變動顯示出房企拿地一方面在向一二線城市聚集,另一方面高溢價率地塊也在增多。

  這一方面是由于部分城市在土地政策上給予一定放松,包括付款、準備金的要求層面的降低,在一定程度上提升了房企拿地的意愿度;

  另一方面則是和部分城市交易市場快速復蘇相關,房企在快速獲取預售資金的同時,在土地市場上表現也會更為積極。

  “目前的高價地塊基本都是一二線核心城市的優質地塊,而三四線城市以及部分一二線城市的偏遠地塊流拍率依然不低,因此房企整體拿地的謹慎度在提升,拿地的價值判斷邏輯更偏于保守。”張波進一步分析,“優質高價地塊本身的抗風險能力相對較強,雖然也存在未來去化風險,但相比之下風險相對可控,收益相對可期。例如北京5月19日出讓的三宗宅地單日收金133.9億元,一舉成為今年1-5月全國第二個拍地攬金超千億的城市。”

  此外,嚴躍進分析指出,根據國家統計局公布的土地購置面積和土地成交價款,1-5月份全國土地均價為5112元/平方米,同比漲幅為16.5%。從地價來看,當前漲幅略有收窄。實際上和此前地價沖高有關,或者說此前優質地塊的占比相對大,適當拉高了地價。現在土地供應增多,地塊結構變化,尤其是郊區用地供應增加,適當會限制地價的漲幅。

  “近期全國很多城市都在密集供地。從地方財政的角度看,積極供地來穩定土地投資、帶動固定資產投資,這成為各地的一個基本思路,所以拿地機會在增加。”嚴躍進表示,“單純從企業資金角度看,近期顧慮在減少,拿地熱情在上升。”

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責任編輯:何中夫

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